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2021-09-13　取得不動産（土地と建物）の案分

上物を建物と建物附属設備に按分する前提として、まず、購入価額の総額を「土地」と「上物」に按分しなければなりません。

この按分方法は、一般的には固定資産税評価額が使われますが、その他の方法はないのでしょうか？

これが争われたのが、東京地裁（令和２年９月１日判決）です。
以下、建物と建物附属設備を合わせて「建物等」と呼びます。

事案の概要

〇　Ａ社は東京都港区の不動産（飲食店舗用ビル）を競売により落札
〇　落札金額は約２５億９，０００万円
〇　競売評価書における評価額は下記
・　建物等：４億４，３００万円
・　土地：約１７億２，２００万円

この状況の下、Ａ社は次の考え方を元に、落札金額の総額を按分計算をしたのでした。

〇　建物等：１２億７，０００万円（類似物件を参考とした再調達価格）
→　うち、建物は約６億８，０００万円
〇　土地：約１３億１，９００万円（路線価）
　
しかし、国税は「固定資産税評価額による按分が合理的」とし、次の価額が適正として否認したのでした。

〇　建物等：３億８，２００万円
→　うち、建物は約２億４００万円（建物等の価額の約５３％）
〇　土地：約２２億８００万円

東京地裁の判断

〇　不動産鑑定評価額により按分
〇　不動産の評価額（総額）：３０億４，０００万円
・　建物等：約５億５，５００万円
・　その他内部造作：約１，１００万円
・　土地：約２４億７，５００万円

〇　固定資産税評価額ではなく、不動産鑑定評価額によることが相当
 

判決文　

以上のような本件不動産の類型や地域性等に照らせば、本件不動産を取得しようとする者は、本件建物を賃貸することにより得られる収益的価値をより重視するものと考えられるから、本件鑑定において、本件不動産の積算価格（２９億９０００万円）よりも収益価格（３０億４０００万円）を優位とし、後者の価格を各資産の積算価格の割合に応じて配分したことも、適正な評価である。

以上によれば、本件鑑定の評価額は適正な鑑定に基づくものといえるから、本件不動産を構成する各資産の価額（ただし，本件鑑定の対象とされていない本件ディスプレイ設備及び後述する本件内部造作を除く。）は、固定資産税評価額によらずに、本件鑑定の評価額によることが相当である。


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